Cómo construir un ADU en el Área de la Bahía
Un ADU (unidad de vivienda accesoria) es una segunda casa en el mismo terreno que una casa principal. En el Área de la Bahía la gente los construye para sus papás, para hijos ya grandes, para visitas o para rentar. En los últimos años California ha facilitado la construcción de ADUs, pero cada proyecto sigue necesitando planos, permiso e inspecciones. Esta guía explica los pasos en orden, para que sepa qué esperar antes de la primera llamada.
Tipos de ADU
La mayoría de los ADUs de la Bahía son de uno de estos tres tipos. El adecuado depende de su terreno, de su presupuesto y de cómo piensa usar el espacio.
- ADU independiente. Una casita aparte en el patio, construida desde los cimientos. Da más privacidad y más libertad de diseño, y necesita más trabajo en el terreno.
- Conversión de garaje. Un garaje que ya existe se convierte en vivienda. Las paredes y el techo ya están, pero el piso de concreto, la estructura y las paredes muchas veces necesitan mejoras para cumplir el código de una vivienda.
- Junior ADU (JADU). Una unidad de hasta 500 pies cuadrados dentro de la casa principal, muchas veces hecha con una recámara o parte de la sala. Necesita al menos una cocina pequeña y puede compartir el baño con la casa.
También existe el ADU pegado a la casa, que se construye como una ampliación a un lado o atrás. Funciona como uno independiente, pero comparte una pared con su casa.
Paso 1: revisar el terreno
Todo ADU empieza por el terreno. Antes de dibujar planos, alguien tiene que revisar el tamaño y la forma del lote, la pendiente, los árboles, la distancia a los límites de la propiedad y por dónde pasan el drenaje, el agua, el gas y la luz. En un terreno en ladera, el suelo y el drenaje importan tanto como el plano de la casa.
En este paso también se ve qué permite su ciudad. Cada ciudad de la Bahía agrega sus propias reglas para ADUs además de la ley estatal, y algunos terrenos tienen límites extra, como una zona de riesgo de incendio o un paso de servicios públicos.
Paso 2: planos
Cuando el terreno está claro, un arquitecto o diseñador dibuja el ADU: la distribución, las vistas de fuera, el plano del terreno y los detalles que la ciudad necesita revisar. Aquí se deciden los cuartos, las ventanas, la cocina y el baño. Cambiar algo en papel es barato y en la obra es caro, así que vale la pena tomarse su tiempo.
Paso 3: ingeniería
Un ingeniero estructural revisa el diseño y calcula los cimientos, la estructura y las uniones que mantienen el edificio en pie durante un sismo. En la Bahía este paso es importante. Los cálculos y detalles del ingeniero forman parte de los planos que revisa la ciudad. La mayoría de los proyectos también necesitan cálculos de energía para mostrar que el edificio cumple el código de energía de California.
Paso 4: permisos
Los planos y los cálculos se entregan al departamento de construcción de la ciudad como solicitud de permiso. Los revisores checan la zonificación, el código de construcción, la seguridad contra incendios y las reglas de energía, y muchas veces mandan comentarios. El diseñador y el ingeniero los contestan y los planos se vuelven a entregar. Cuando todo se aprueba, la ciudad da el permiso de construcción y la obra puede empezar.
Algunas ciudades también cobran cuotas por nuevas conexiones de servicios, y algunas piden un permiso aparte para una nueva línea de drenaje o un nuevo servicio eléctrico. Pregunte por esto desde el principio, para que forme parte de su plan.
Paso 5: construcción
Construir un ADU suele seguir el mismo orden que una casa pequeña:
- Trabajo en el terreno y zanjas para los servicios
- Cimientos
- Estructura, techo, ventanas y puertas
- Instalaciones de plomería, electricidad y calefacción
- Aislamiento y tablaroca
- Gabinetes, pisos, azulejo, muebles de baño y pintura
La ciudad inspecciona en momentos clave. Por ejemplo, revisa los cimientos antes de colar el concreto, la estructura y las instalaciones antes de cerrar las paredes, y el aislamiento antes de poner la tablaroca. Cada inspección tiene que aprobarse antes del siguiente paso.
Paso 6: inspección final
Cuando la obra termina, la ciudad hace una inspección final. Si se aprueba, el permiso se cierra y el ADU ya se puede habitar legalmente. Guarde los planos aprobados y la aprobación final en un lugar seguro. Los va a necesitar si algún día vende la casa o renta la unidad.
Qué preparar antes de llamar
No necesita planos para empezar a platicar. Unas cuantas cosas hacen que la primera visita sea más rápida y útil:
- Su dirección y, si lo tiene, un levantamiento o un plano viejo del terreno
- Para qué quiere el ADU: familia, visitas, renta u oficina en casa
- Más o menos el tamaño y el número de recámaras que tiene en mente
- Fotos del patio, del garaje o del espacio que quiere convertir
- Permisos o planos viejos de la casa principal
- Una lista corta de lo indispensable y lo que estaría bien tener
Con eso, un contratista puede recorrer el terreno con usted, señalar lo que más va a influir en el costo y explicarle qué tipo de ADU le queda a su propiedad.
Cómo construye ADUs GM Ironwood
GM Ironwood Construction construye ADUs en toda el Área de la Bahía con nuestro propio arquitecto e ingeniero estructural. Sacamos los permisos de la ciudad, agendamos las inspecciones y hacemos la obra. Después de la visita recibe un presupuesto por escrito, desglosado línea por línea. Vea nuestra página de ADUs para ver fotos de trabajos terminados, o llame al (510) 479-2809 para hablar de su terreno.
Esta guía es información general, no asesoría legal. Confirme con el CSLB o con su ciudad.